不動産契約書作成代行
賃貸借契約とは
貸主が物の使用や収益を借主にさせることを約束し、その代わりに借主が貸主に賃料を支払うことを約束することによって効力が生じる契約を賃貸借契約といいます。
賃貸借契約とは異なり、使用貸借契約では、目的物を無償で使用･収益させることを約定するものとなります。また、借地借家法の適用はありません。
（賃貸借）
第六百一条 賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。
引用元：民法 | e-Gov法令検索
建物の賃貸借契約の場合には、対象となる部屋（アパートやマンションの一室）などを使用･収益させ、その対価として賃料等を支払うことを約束すること、契約終了の場合は借りた部屋を返すことを約束することで契約が成立します。なお、居住用として貸し借りする場合に限らず、事業用とすることもあります。
賃貸借契約に関係する法律
不動産の賃貸借契約では、民法のほか、「借り手の保護」の観点から民法に優先する規定を定めている借地借家法や消費者契約法などによって借主の法的保護が図られています。
借地借家法では、契約書などで借地借家法の定めよりも借主に不利な条項を定めても無効とされています。
建物賃貸借契約書
不動産を対象とする賃貸借契約の大半は、建物賃貸借契約または土地賃貸借契約です。なお、賃貸借の対象により適用される条文が異なります。
建物賃貸借契約は、「普通建物賃貸借契約」と「定期建物賃貸借契約」に分類されます。
普通建物賃貸借契約
普通建物賃貸借契約とは、通常、１年以上の契約期間を定める賃貸借契約をいいます。
定期建物賃貸借契約と異なり、賃借人が継続使用を望む場合には契約期間が満了しても原則として更新され、賃貸人からの解約申入れには正当事由が必要となりますので、双方が継続的な賃貸借関係を望んでいる場合に適した契約といえるでしょう。
定期建物賃貸借契約
定期建物賃貸借契約とは、契約期間満了の際更新がなく、契約された期間の満了により終了する建物賃貸借契約のことをいいます。ただし、契約期間が１年以上の場合は、契約終了の旨を、特定期間の間に賃貸人から賃借人に通知しなければ、終了を対抗できません。
契約締結前に、賃貸人は賃借人に対し、定期建物賃貸借契約が更新のないこと、契約期間の満了により賃貸借契約が終了し建物を明け渡さなければならないことを記載した書面を交付して説明しなければなりません。なお、契約は書面で締結する必要があります。
土地賃貸借契約
建物所有を目的とした土地賃貸借契約は、借地借家法の適用を受けることになります。借地借家法においては、契約期間、契約の更新、建物買取請求権等において借地人に有利な規定が置かれています。なお、これらの規定に違反する約定で賃借人に不利となるものは無効となります。
売買契約とは
売買契約は、一方当事者が、財産権を移転する債務を負担し、一方当事者がこれに対して代金支払債務を負担することを内容とする契約です。
財産権とは、簡単にいえば、「物」や「権利」といえます。
売買契約は、諾成契約であり、契約書を締結しなくとも当事者間の合意のみで成立します。
しかし、特に不動産のように重要な財産であって、対価が高額となるものを目的とする場合には、契約書を作成するのが一般的です。
（売買）
引用元：民法 | e-Gov法令検索
第五百五十五条 売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。
不動産売買契約とは、売主がある不動産の所有権（または借地権など）を買主に移転することを約束し、買主がこれに対してその代金を支払うことを約束することにより成立する契約です。
不動産売買契約では、売主は、売買の目的物である土地、建物を買主に引渡し、その登記を移転する義務を負います。これに対して、買主は、売主に代金を支払う義務を負っています。
不動産売買の対象
- 不動産そのもの（土地・建物の所有権）
- 借地上の建物
- 空中権
- 信託受益権など
契約書の作成代行について
「契約書」の作成を業として行うことができるのは、法的な資格をもつ専門家（行政書士または弁護士）に限られます。
「不動産の個人間取引を行うので売買契約書の作成だけお願いできませんか」と相談され、不動産業者（宅建業者）が有償で売買契約書を作成した場合は違法となります。
不動産業者が、直接取引に関与しないにもかかわらず「契約書」を作成して報酬を得た場合には、行政書士法・弁護士法に抵触します。
契約書チェック
行政書士は契約法や民法などの関連法規に精通していますので、不動産売買・賃貸借契約書の各条項の法的リスクを事前に洗い出すことが可能です。
例えば、特約条項の曖昧な記載や、改正民法に対応していない文言など、見落としやすい部分について指摘することもできます。
また、契約内容不適合を理由とする責任を免除する特約を記載する場合においては、特約があってもその責任を免れることのできない場合もあるので注意が必要となります。
本来であれば契約書の修正が必要であるのに、これらのことを気付かないまま契約を締結した場合には非常に大きなリスクを負うことになってしまいます！
行政書士専門家に契約書作成やチェックを依頼することのメリットとして、リスクのある契約を回避できることが挙げられます。
作成例
- 土地賃貸借契約書
- 建物賃貸借契約書
- 建物転貸借契約書
- 定期建物賃貸借契約書
- 駐車場賃貸借契約書
- 建物使用貸借契約書
- 広告看板設置契約書(屋上使用)
- 機械設備賃貸借契約書
- 一般定期借地権設定契約書
- 事業用定期借地権設定契約書
- 土地売買契約書(底地の売買)
- 土地売買契約書(更地の場合)
- 土地建物売買契約書
- 土地交換契約書
- 農地売買契約書(農地のまま売買)
- 農地売買契約書(農地転用の場合)
行政書士不動産の個人間取引で契約書が必要な場合は、宅建士有資格者でもある当事務所にぜひご依頼ください。
宅地建物取引業者の監督処分の公表（香川県）
媒介契約
宅建業者は、売買・交換に関する媒介・代理契約（一般媒介も含む）を締結したときは、遅滞なく、物件や契約内容について書面を作成して、依頼人に交付しなければなりません。
（媒介契約）
引用元：宅地建物取引業法| e-Gov法令検索
第三十四条の二 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
媒介契約に関する具体的な規制は次のとおりとなります。
- 媒介契約書作成義務（法34条の2第1項）
- 書面に記載すべき契約内容（法34条の2第1項各号）
- 業務処理状況報告義務（法34条の2第8項、9項）
媒介契約や代理契約において上記①～➂の規制に違反した場合には、次のペナルティが課されることがあります。
- 指示処分
- 業務停止処分
- 情状が特に重いときには免許の取消処分
媒介契約書の作成は義務となりますので、宅建業者から媒介契約書の交付を受けていない場合には、土木部住宅課などに相談することも考えられます。
苦情・通報を受けた行政庁は、関係者からの事情聴取や契約書・広告資料などの提出を求めて調査を行います。
（報告及び検査）
引用元：宅地建物取引業法| e-Gov法令検索
第七十二条 国土交通大臣は、宅地建物取引業を営むすべての者に対して、都道府県知事は、当該都道府県の区域内で宅地建物取引業を営む者に対して、宅地建物取引業の適正な運営を確保するため必要があると認めるときは、その業務について必要な報告を求め、又はその職員に事務所その他その業務を行なう場所に立ち入り、帳簿、書類その他業務に関係のある物件を検査させることができる。
事実認定の結果として違反があると判断された場合には、行政庁は処分の軽重を検討します。
処分（業務停止処分、免許取消処分など）が下されると、その内容は官報や公報で公告されることになります。また、国土交通省のネガティブ情報等検索サイトに掲載されます。