今回の記事では、建物賃貸借契約書のチェックポイントなどについて解説しています。
建物の賃貸借契約は、日常の暮らしに深く関わる契約であり、民法だけではなく借地借家法の適用を受けるため、契約書の作成には注意が必要となります。
建物賃貸借契約書とは？
賃貸借契約とは、貸主が物の使用や収益を借主にさせることを約束し、その代わりに借主が貸主に賃料を支払うことを約束することによって効力が生じる契約のことです。
賃貸借契約とは異なり、使用貸借契約では、目的物を無償で使用･収益させることを約定するものとなります。また、借地借家法の適用はありません。
（賃貸借）
第六百一条 賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。
引用元：民法 | e-Gov法令検索
建物の賃貸借契約の場合には、対象となる部屋（アパートやマンションの一室）などを使用･収益させ、その対価として賃料等を支払うことを約束すること、契約終了の場合は借りた部屋を返すことを約束することで契約が成立します。なお、居住用として貸し借りする場合に限らず、事業用とすることもあります。
建物賃貸借契約に関係する法律
不動産の賃貸借契約では、民法のほか、「借り手の保護」の観点から民法に優先する規定を定めている借地借家法や消費者契約法などによって借主の法的保護が図られています。
借地借家法では、契約書などで借地借家法の定めよりも借主に不利な条項を定めても無効とされています。
建物賃貸借契約書
不動産を対象とする賃貸借契約の大半は、建物賃貸借契約または土地賃貸借契約です。なお、賃貸借の対象により適用される条文が異なります。
建物賃貸借契約は、「普通建物賃貸借契約」と「定期建物賃貸借契約」の２種類があります。
普通建物賃貸借契約
普通建物賃貸借契約とは、通常、１年以上の契約期間を定める賃貸借契約をいいます。
定期建物賃貸借契約と異なり、借主が継続使用を望む場合には契約期間が満了しても原則として更新され、貸主からの解約申入れには正当事由が必要となりますので、双方が継続的な賃貸借関係を望んでいる場合に適した契約といえるでしょう。
定期建物賃貸借契約
定期建物賃貸借契約とは、契約期間満了の際更新がなく、契約された期間の満了により終了する建物賃貸借契約のことをいいます。ただし、契約期間が１年以上の場合は、契約終了の旨を、特定期間の間に貸主から借主に通知しなければ、終了を対抗できません。
契約締結前に、貸主は借主に対し、定期建物賃貸借契約が更新のないこと、契約期間の満了により賃貸借契約が終了し建物を明け渡さなければならないことを記載した書面を交付して説明しなければなりません。なお、契約は書面で締結する必要があります。
建物賃貸借契約書のチェックポイント
賃貸目的物の特定
賃貸目的物を特定するため、登記事項証明書に従って対象を明示します。
所 在：●●市●●区●●町▲▲
家屋番号：■■■■番
建物構造：鉄骨コンクリート造８階建
床 面 積 ： ●●●平方メートル
名称・室番号：■■マンション ２階▲▲号室
使用目的
本物件をフランス料理飲食店舗として使用するものとし、その使用目的以外に使用してはならない。
使用目的が明記されているにもかかわらず、借主が契約書記載の目的以外で使用した場合には、建物の用法遵守義務に違反することになります。
そこで、借主としては、「飲食店として使用する」のように広く規定することも考えられます。ただし、裁判において用法遵守義務違反により契約解除が認められるのは、貸主及び借主間の信頼関係を損なう程度が著しい場合に限られます。
賃貸借期間
本物件の賃貸借期間は、●●年●●月●●日より●●年●●月●●日までとする。
契約を終了する場合には、期間満了の１年前から６か月前までの間に契約が終了する旨の通知をする必要があります（借地借家法２６条１項）。ただし、貸主からの解約の申入れ（更新拒絶）については、正当事由が必要となります（借地借家法２８条）。
賃料
賃料は、月額●●円とする。
賃料の額、支払方法を明確に定めましょう。
共益費
乙は、階段、廊下等の共用部分の維持管理に必要な光熱費、上下水道使用料、清掃費等に充てるため、共益費を甲に支払うものとする。
共益費は、アパートやマンションにおける共用部分の管理維持にかかる費用です。
月々支払うことになる費用ですので、明確に定めましょう。
賃料の増減額
契約書に定められていない場合でも、公租公課の増減や経済事情の変動などによって賃料額が不相当になった場合、借地借家法３２条１項により賃料の増減額を請求することができます。
賃料の増額を行わない期間
一定の期間賃料を増額しない旨の合意をした場合には、賃料増額請求権を当該期間内に行使することができません（借地借家法３２条１項ただし書き）。
借主としては、次のような規定を盛り込むことが考えられます。
本契約締結日から●年間は、甲は乙に対し本物件の賃料の増額を請求することはできない。
修繕費の負担
本物件の維持修繕費用は、甲の負担とする。
物件の修繕費用については本来貸主の負担とされていますが、合理的な範囲で義務を制限するため、特約で躯体部分以外についての修繕義務を免除することが考えられます。
造作買取請求権の特約
借主は、貸主の承諾を得て建物に付加した建具等の造作につき、賃貸借契約が期間満了又は解約の申入れによって終了する時にその造作を時価で買い取るよう請求することができます（借地借家法３３条）。この請求権は特約で排除することが可能です。そのため、貸主から提示する契約書においては、造作買取請求権を排除する特約が定められるのが通常です。
敷金
本契約に基づく一切の債務の担保として敷金●●円を差し入れる。
建物賃貸借契約では、敷金が差し入れられることが通常です。敷金については、金額、返還方法等について明確に定めておきましょう。
禁止事項
借主に禁止したい行為がある場合には、禁止事項として明示しておきましょう。
・賃借権の譲渡
・建物の転貸
・目的外使用の禁止
・ペット飼育の禁止
中途解約
乙は、３か月の予告をもって本契約の解約を申し入れることができる。
賃貸借の期間を定めた場合であっても、中途解約をする権利を留保した場合には解約をすることができます（民法６１８条）。この場合、解約申入日から３か月を経過した日に契約が終了することになります。
この条項例では、借主側のみ中途解約をする権利を留保して、貸主側の中途解約を認めないものとなります。なお、貸主側に中途解約権を留保した場合であっても、貸主側はさらに正当事由（借地借家法２８条）が認められない限り、中途解約することはできません。
契約解除
①賃料その他諸費用等を●か月以上支払わないとき。
②使用目的に違反し、催告してもなお改善しないとき。
賃貸借契約は、当事者の信頼関係に基づく継続的契約であることから、信頼関係を破壊するような事情がない場合には契約の解除を制限するのが判例の傾向となっています。そのため、解除事由に該当すれば常に解除が認められるというものではなく、個別事情により解除が認められない場合もあることに留意する必要があります。
明渡し及び原状回復
本物件を原状に復したうえで甲に明け渡さなければならない。
どのような状態で明け渡すのか、明確に定めましょう。明渡しに応じない場合のために損害金を設定することが多いです。なお、原状回復と併せて記載される場合もあります。
連帯保証
丙は、本契約に基づき乙が負担する一切の債務につき、乙と連帯して責任を負う。
民法改正に伴って極度額の定めが必要になっています。
また、契約締結前には、一定の事項について情報提供を行うことが必要とされています。この情報提供を怠った場合は、保証契約が取り消されてしまうおそれがあるのでご注意ください。
合意管轄
不動産所在地を管轄裁判所と定める例が多いようですが、貸主側としては、貸主の住所地や本店所在地となるように規定することが考えられます。なお、確実に特定の裁判所にだけ管轄を認めるには次のように記載します。
●●裁判所を専属的合意管轄裁判所とする。
契約書作成代行の資格
不動産契約書などの契約書を作成代行できるのは、法的な資格をもつ専門家である行政書士または弁護士に限られます。
無資格者が契約書を作成代行するのは、違法行為とみなされます。
まとめ
建物賃貸借契約は、トラブルが発生しやすい契約の一つです。修繕費の負担、契約の更新、原状回復、敷金の取り扱いなど、さまざまな点で対立が生じる可能性があります。
こうしたリスクをできるだけ避けるためにも、契約を締結する際には「建物賃貸借契約書のチェックポイント」に十分注意を払い、双方が納得できる内容で合意を交わすことが重要です！
行政書士個人間の取引で契約書作成に不安がある場合はぜひ当事務所にご依頼ください。
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